관리단이란 상가, 아파트, 오피스텔 등 건물의 구분소유 관계가 성립하는 집합건물에서 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물, 부속시설 관리에 대한 사업 시행을 목적으로 설립되는 단체를 말합니다.

관리단은 구분소유자가 10인 이상인 건물이라면 별도의 설립 행위를 거칠 필요 없이 당연 설립된다는 것이 관념적인 개념이지만 실무에서는 관리인을 별도로 선임하고 관리회사와의 계약 체결 등 실질적인 관리단 구성 행위를 요합니다.

관리단을 대표하는 이를 관리인이라고 하며 관리인은 관리비의 청구 및 징수, 공용부분 보존행위 등 대다수의 사무를 집행하게 됩니다(집합건물법 제23~25조).

또한 합법적인 절차와 틀 내에서 관리규약을 제정하는 것도 필요한데, 관리인 선임 및 해임과 관리규약 제·개정 단계에서 문제가 생기면 관리단 분쟁으로 이어질 수 있어 시행착오를 최소화하기 위해서라도 법원의 판시와 흐름을 파악할 수 있는 전문 변호사의 도움을 받아야 합니다.

관리인 선임/해임/직무집행정지가처분

관리인의 선임, 해임은 구분소유자 및 의결권의 과반수 동의가 요구됩니다. 관리단을 대표하는 관리인이 적법한 방법, 절차에 따라 선임된 것이 아니라고 한다면 적절한 조치를 취해야 합니다.

신속히 무효 확인소송 또는 해임청구소송을 이어가야 한다는 것인데 소송이 종결되기 전까지 관리인이 직무수행을 하지 못하도록 직무집행정지가처분 등 조치가 필요합니다.

직무집행정지가처분의 경우 구분소유자 등 권리자에게 현저히 손해를 입히고 있거나 현재 진행 중인 소송의 목적을 달성하기 어렵게 만든다고 인정되는 경우에 한해 내려질 수 있습니다.

관리비 횡령과 배임

조직된 관리단은 건물 관리비, 공용부분에 대한 임대 수익 등의 자금을 건물의 개선, 유지 등 정한 용도에 맞게 사용하여야 합니다.
그러나 이를 횡령, 배임하는 일이 실무상 굉장히 많은데요. 대표적으로 공용 수익에 대한 횡령과 관리비의 부당청구 두 가지 유형이 있습니다.

후자의 경우 애초에 집합건물 관리규약에 따로 명시해두지 않았던 비용을 갑작스럽게 청구하는 상황이 해당됩니다.
관리비를 사적으로 쓰거나 입대의(입주자 대표 회의)에서 결정한 부분과 다른 사용처에 사용했다면 관리비횡령. 배임으로 관리단 또는 관리업체를 고소할 수 있습니다.

만일 관리인의 비리 행위가 단순 해임으로 마루리가 될 사안이 아닌 중대 사안이라고 한다면 법정 소송으로까지 번질 수 있기에 전문 변호사와의 상세한 상담을 거친 후 대응에 나서야 할 것입니다.